Чтоб нежилое сделалось "жилым"

На вопросы нашего корреспондента Е. Тимошенко отвечает первый заместитель руководителя Департамента государственного и муниципального имущества, к.э.н. Владимир Авеков.

- Владимир Васильевич, существующая сегодня формула расчета арендной платы за нежилые помещения не раз подвергалась критике как не отражающая положение дел на рынке недвижимости. Вы входите в состав рабочей группы по выработке рыночных подходов к использованию нежилых помещений. Очевидно, эти вопросы и находятся в центре ее внимания.

- Рабочая группа создана для того, чтобы выработать новый механизм ценообразования аренды. Тот, который существует сегодня, только внешне напоминает рыночный: ближе к станции метро, выше потолки - дороже. Но взять ту же Тверскую улицу - одно помещение выходит на фасад, другое - во двор. Если использовать ту формулу, которая сегодня действует, то за квадратный метр и в первом и во втором случае платится одинаково. Мы говорим, что это неправильно. Есть закон об оценочной деятельности, и устанавливать арендную плату Нужно, не исходя из вида деятельности, а в зависимости от того, где это помещение находится и насколько оно представляет коммерческий интерес. Кроме того, мы говорим: пора часть средств, собранных от аренды, направлять на восстановление, развитие, модернизацию нежилого фонда. Подход следующий: есть определенные амортизационные отчисления на объекты капитального строительства. По нормативам 1,1-1,2 процента от стоимости объекта можно направлять на реновацию. Но в центральной части города износ строений больше, чем на окраине. Логичнее, чтобы этот коэффициент варьировался в зависимости от состояния нежилого фонда, который сдается в аренду, от 1 до 5 процентов от стоимости объекта. Эти средства также должны поступать в казначейство, а затем целевым назначением направляться именно на содержание нежилого фонда. Вторая часть арендной платы, доходная, могла бы делиться между городским бюджетом и теми, кто сдает помещение - муниципальные районы или административные округа. Думаю, это все же должен быть округ, потому что на его территории есть районы с неравными условиями. А округ отвечает за пропорциональное и рациональное развитие всей территории. Хотя какая-то часть средств могла бы оставаться и в муниципальном районе.

- А как может быть реализован механизм перехода к рыночным арендным ставкам?

- Разумеется, начинать нужно со свободных площадей. Предположим, на Тверской улице съехал арендатор. Мы приглашаем независимого оценщика, и он определяет, что рыночная стоимость 1 квадратного метра 25000 рублей. Мы выставляем помещение на конкурс и предпринимателю, независимо от того, салон ли это красоты или ювелирный магазин (здесь мы говорим лишь о коммерческом использовании, а не о социально значимых объектах, которые поддерживает правительство Москвы), передаем это помещение в аренду под ставку рефинансирования, поскольку, если бы предприниматель брал кредит в банке для покупки, ему бы пришлось заплатить проценты. И плюс к этому арендатор должен будет делать амортизационные отчисления, скажем, в размере 5 процентов в год, но это уже не от коммерческой, а от балансовой стоимости, которая существенно ниже. Эти деньги должны уходить на территорию для того, чтобы собственник здания мог поддерживать его в нормальном состоянии. А может быть, он сконцентрирует средства и построит деловой центр, где арендная плата будет выше. Для социально значимых предприятий ставка за пользование площадью, разумеется, должна понижаться.

- У города есть арендаторы, которые платят за квадратный метр рубль в год.

- С переходом к рыночным механизмам аренды таких не будет. Они должны будут платить хотя бы столько, сколько нужно для поддержания этой площади, а сегодня на эти цели расходуются средства из городского бюджета за счет налогоплательщиков.

В новую схему предполагается включить и страхование арендуемого помещения. Сегодня это делается за счет средств арендаторов, но город мог бы взять это на себя: страховать имущество у страховой компании, причем не на один год, как это происходит сейчас, а на весь срок аренды помещения и равномерно раскладывать эту сумму на арендную плату. Для города это очень важно, ведь если что произойдет, он получит деньги и сможет быстро и качественно восстановить площади.

- В Москве ощущается нехватка нежилых помещений. В то же время есть предприятия, где пустуют или нерационально используются производственные площади. Нет ли механизма, который позволил бы их изъять в пользу малого бизнеса?

- Такого механизма, кроме законного пути - банкротство предприятия - нет. Все на свои места расставит рынок. Тот, кто не умеет разумно хозяйствовать, уступит место думающему предпринимателю. Вот тогда-то в пустующих цехах затеплится жизнь, возродится производство.
 

("ДЕЛОВАЯ МОСКВА", № 4, 2001)